TP.HCM: GIÁ ĐẤT TĂNG 3 LẦN TRONG 10 NĂM

Theo ông Trần Khánh Quang, một người đã có kinh nghiệm quan sát thị trường bất động sản TP.HCM suốt 22 năm qua, giá đất tại đô thị này đang phát triển theo đồ thị hình sin. Xu hướng tăng giảm giá đất đan xen suốt cả chu kỳ, tuy nhiên xu thế tăng vẫn mạnh hơn và quy luật sẽ tiếp tục leo thang trong thời gian tới.

Vị chuyên gia phân tích, mỗi năm giá bất động sản tăng trung bình trên 10% và chia thành nhiều đợt biến động trong suốt một thập niên. Trong đó, đợt tăng đầu tiên của chu kỳ thường diễn ra mạnh nhất với thời gian khoảng 2-4 năm. Các đợt tiếp theo có vai trò điều chỉnh giá và thường diễn ra trong khoảng thời gian 3-5 năm. Tiếp đến là giai đoạn đi ngang và chờ phục hồi sau cơn khủng hoảng của thị trường.

Mức độ tăng theo chu kỳ một thập niên thường là 2,5-3 lần, trong đó tốc độ tăng trưởng xuất hiện ở khu vực lõi trung tâm với mức tăng nhẹ, sau đó sẽ tăng đột biến tại các vùng ngoại ô và lan tới các địa phương giáp ranh đô thị lớn. So với chung cư, giá đất thổ cư thường tăng mạnh hơn nhưng giá trị khai thác lại không ổn định bằng.

Giá đất TP.HCM tăng gấp 3 lần trong vòng 10 năm. Ảnh: Lucas Nguyễn

Ông Hiển cho biết thêm, tốc độ lạm phát hàng năm hiện đang ở mức 5-6 % và đây đang là giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản. Diễn biến của giá bất động sản trong hơn 20 năm qua là tăng 10 bậc giảm 10 bậc rồi lại vọt lên tới 20 bậc. Điều này đồng nghĩa với việc, giá bất động sản có thể giảm mạnh trong thời gian ngắn khi thị trường rơi vào khó khăn, khủng hoảng, song xu thế tăng giá vẫn chiếm chủ đạo trong cả một chu kỳ dài.

Chu kỳ phát triển đó chính là lý do khiến nhà đầu tư lướt sóng có thể thắng hoặc bại, nhưng nhà đầu tư dài hạn thường khó lỗ. Điều kiện tiên quyết nhất đối với nhà đầu tư bất động sản dài hạn chính là phải có nguồn tài chính mạnh cùng phương án bố trí dòng tiền hợp lý.

CEO Công ty Việt An Hòa nhận định, thị trường nhà đất tăng trưởng quá nóng trong 3 năm trở lại đây, nhất là giai đoạn 2016-2018 tạo nên sự chênh lệch quá lớn giữa giá giao dịch với giá trị thực. Các tiêu chí để đo giá trị thật của một bất động sản thường bao gồm: giá bán, tỷ suất giá cho thuê và công suất cho thuê. Thị trường hiện đã có dấu hiệu chậm lại sau các đợt sốt giá đã đặt ra thách thức rất lớn cho ngưỡng điều chỉnh.

Song, tình trạng tăng hoặc giảm giá đồng loạt sẽ không xuất hiện do thị trường bất động sản đang có sự chuyển mình và nhu cầu đầu tư vẫn còn rất lớn. Một vài địa phương vẫn có những khu vực tăng giá cục bộ, có nơi lại điều chỉnh chậm lại, thậm chí là giảm giá kỹ thuật như bán trả chậm, tăng hoa hồng, chấp nhận bán mức giá thấp hơn so với kỳ vọng...

Vị chuyên gia nói: "Thị trường đang đi ngang và xuất hiện một số nhịp điều chỉnh, thanh khoản giảm tốc. Đây là giai đoạn chờ mang tính kỹ thuật và cần thêm thời gian để kiểm chứng, xác định hướng đi mới".